缩短还款年限的计算方法：

1、房贷提前还款后剩余的本金=（贷款总额-提前还款部分）；

2、房贷提前还款后剩余的利息=（贷款总额-提前还款部分）*协议利率*还贷年限。

举例说明：假设房贷20万贷20年，年利率为4.9%，等额本息还款，每月还款额为1308.89元，总利息为114133.14元，正常还款一年以后，已还利息9665.52元，房贷剩余本金193958.87元，这时提前还款5万元，选择缩短年限，月还款额不变，具体为：

1、房贷剩余本金=193958.87-50000=143958.87元；

2、剩余本金143958.87元，为了保证月还款额在1308.89元左右不变，缩短年限，利息也会随之减少。大概在12年左右，会有一个平衡，剩余本金用12年（144期）偿还，每期月还款额=1324.25元，剩余应还利息=46733.36元。

提前还贷的注意事项：

1、提前还贷要注意银行的要求：借款人想提前还贷，必须是在还款半年以上，甚至个别银行要求已经还款一年以上；

2、提前还贷要准备好相关材料：借款人如果要提前还贷的话，一般要在电话或书面申请后，携带自己的身份证、借款合同到银行办理审批手续；

3、提前还贷后需要办理退保和解除抵押：贷款人提前结清全部尾款后，银行会出具结清证明，借款人携带银行开具的贷款结清证明原件、原保单的正副本和发票，打电话给相关保险公司，预约退保即可。借款人在办理贷款时，银行会办理抵押登记。客户结清贷款后，一定不要忘记去解抵押。借款人要携带房产证，结清证明和抵押在银行的他项权利证去办理解抵押；

4、并非所有人都最适宜提前还贷：已经签约的较高折扣利率贷款的客户，还有等额本息还款已经超过5年的，不建议提前还贷。